Atualização do artigo Imunidade de ITBI: STF e empresas imobiliárias, publicado em 14/10/2026.
O julgamento foi concluído
Em 14 de outubro, quando o STF formou maioria no Tema 1.348, publicamos aqui no blog o artigo Imunidade de ITBI: STF e empresas imobiliárias. Contudo, o julgamento ainda estava em curso: o placar era de 6 votos a 2, e o encerramento estava previsto para 19 de outubro. Recomendamos, por isso, cautela antes de tratar a maioria como decisão definitiva.
Finalmente, o julgamento terminou na data prevista. Por 8 votos a 2, o STF confirmou que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social vale também para sociedades com atividade preponderantemente imobiliária. Assim, a tese está fixada e orienta todos os tribunais do país.
Por isso, este texto atualiza o anterior. Primeiramente, mostramos o resultado final, a tese fixada e o que ainda falta acontecer no processo. Além disso, tratamos de pontos que não estavam no primeiro artigo: o valor atribuído aos imóveis, as reorganizações societárias e a restituição do ITBI já pago.
| Artigo de 14/10 | Resultado final | |
|---|---|---|
| Placar | 6 a 2 | 8 a 2 |
| Situação | Julgamento em curso no plenário virtual | Julgamento concluído em 19/10/2026 |
| Votos vencidos | Dois, ainda sem encerramento | Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino |
| Tese | Proposta pelo relator | Fixada pelo plenário |
| Próximos passos | Aguardar o fim do julgamento | Publicação do acórdão e eventuais embargos de declaração |
De fato, o alcance prático é grande. Segundo levantamento da Juit divulgado pelo JOTA, há 6.047 processos sobre essa controvérsia em segunda instância nos 27 Tribunais de Justiça, 2.864 deles em São Paulo.
O que o STF decidiu no Tema 1.348
O caso que chegou ao STF, o RE 1.495.108/SP, partiu de uma cobrança do Município de Piracicaba. O Tribunal de Justiça de São Paulo havia mantido o ITBI sobre imóveis integralizados ao capital de uma sociedade porque a atividade preponderante dela era imobiliária. No entanto, o STF reformou esse entendimento em sessão virtual encerrada em 19/10/2026, sob a relatoria do Ministro Edson Fachin. Acompanharam o relator os Ministros André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cristiano Zanin, Cármen Lúcia, Dias Toffoli e Alexandre de Moraes, cujo voto-vista comentamos no artigo anterior. Por fim, ficaram vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.
A tese fixada
Em suma, a tese fixada foi a seguinte:
“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”
Por que a ressalva não alcança a integralização
Para entender o alcance da tese, contudo, é preciso ler o dispositivo constitucional. O art. 156, § 2º, I, da Constituição diz que o ITBI “não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.
O dispositivo traz, portanto, duas hipóteses de imunidade e uma ressalva. Assim, a pergunta era a que hipóteses a ressalva da atividade imobiliária se refere. Por um lado, os municípios sustentavam que ela alcançava as duas. Por outro lado, a maioria do STF entendeu que a ressalva se aplica apenas às operações de reorganização societária (fusão, incorporação, cisão e extinção), e não à integralização de capital.
O que ainda falta no processo?
O julgamento do mérito está encerrado e, portanto, a tese já pode ser aplicada pelos tribunais. Faltam, porém, duas etapas: a publicação do acórdão e o prazo para embargos de declaração. Além disso, há notícia de intenção de opor embargos, que podem, por exemplo, pedir a modulação dos efeitos da decisão. Até agora, contudo, os votos conhecidos não propuseram modulação. Somente depois dessas etapas haverá trânsito em julgado.
Imunidade incondicionada: o que muda para a holding imobiliária
Antes do julgamento, muitas prefeituras aplicavam à integralização de capital o critério de atividade preponderante do art. 37 do Código Tributário Nacional. Segundo esse critério, é imobiliária a sociedade que tem mais da metade da receita operacional vinda de venda, locação ou arrendamento de imóveis. Consequentemente, quase toda holding patrimonial que recebe aluguel se enquadrava nele, e o ITBI era exigido no registro da transferência ou cobrado depois, com multa e juros.
Com o Tema 1.348, no entanto, esse caminho se fecha para a integralização. Na prática:
- a imunidade alcança a holding que administra, aluga ou vende imóveis próprios;
- o município não pode mais negar a imunidade apenas com base na receita imobiliária da sociedade;
- deixa de ser necessário aguardar o período de apuração da atividade preponderante para saber se o imposto será cobrado;
- as ações judiciais e os processos administrativos sobre o tema devem seguir a tese do STF.
Não é pouco. Afinal, a dúvida sobre o ITBI era um dos principais custos e riscos na estruturação de uma holding imobiliária. Ela não desapareceu, mas mudou de lugar: deixa de estar na atividade da sociedade e passa a estar no valor atribuído aos imóveis e no propósito da operação.
Os limites que permanecem
A imunidade incondicionada não significa imunidade ilimitada. Ainda assim, três limites continuam valendo.
1. O excedente ao capital social (Tema 796)
Em 2020, no RE 796.376/SC, o STF já havia decidido que a imunidade “não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”. Assim, se um imóvel vale mais do que o capital subscrito com ele, e a diferença vai para reserva de capital, essa diferença pode ser tributada.
2. O valor atribuído ao imóvel
A lei do imposto de renda (Lei 9.249/1995) permite que a pessoa física integralize imóveis pelo valor declarado, que costuma ser o histórico. No entanto, alguns municípios sustentam que a diferença entre esse valor e o valor de mercado deve ser tributada pelo ITBI. O Tema 1.348, contudo, não resolveu essa questão, e os tribunais continuam divididos. Por fim, o município também pode questionar o valor declarado por arbitramento (art. 148 do CTN), desde que em processo regular, com contraditório.
3. Simulação e fraude à lei
A própria tese ressalva os casos em que a integralização é usada para “usufruir indevidamente” da imunidade. Dessa forma, a prefeitura mantém o poder de fiscalizar e de demonstrar, no caso concreto, que a operação não tem a natureza que aparenta. Como observamos no artigo anterior, porém, a suspeita genérica não substitui a prova: constituir uma sociedade para administrar imóveis ou organizar a sucessão não é, por si só, indício de fraude.
O que se conclui? Em resumo, a documentação da operação ganhou peso. Por isso, avaliações, laudos, escrituração coerente e atos societários bem redigidos são, a partir de agora, a principal proteção da holding.
Fusão, incorporação, cisão e extinção: a exceção continua valendo
O STF não eliminou a ressalva da atividade imobiliária. Em vez disso, restringiu-a às operações de reorganização societária. Assim, quando imóveis passam de uma sociedade para outra por fusão, incorporação ou cisão, ou retornam aos sócios na extinção da pessoa jurídica, a imunidade ainda depende de a adquirente não ter atividade preponderantemente imobiliária.
Por isso, o ponto merece atenção no planejamento. Por exemplo, uma família que constitui a holding com integralização direta dos imóveis está amparada pela nova tese. No entanto, a mesma família que, anos depois, decide cindir a holding para separar o patrimônio entre ramos familiares pode enfrentar a cobrança do imposto, se a sociedade que recebe os imóveis for imobiliária. Vale dizer: a forma escolhida para cada etapa altera o custo tributário, e a reorganização futura deve ser pensada desde a constituição.
Quem já pagou ITBI pode pedir a restituição?
Pode haver espaço para a restituição, mas a resposta depende do caso. Para isso, quatro pontos devem ser verificados:
- Prazo. O pedido de restituição de tributo pago indevidamente prescreve em cinco anos, contados de cada pagamento. Além disso, o julgamento do STF não suspende nem reabre esse prazo.
- Modulação. Os votos conhecidos não propuseram limitar os efeitos da decisão no tempo. O tema, porém, ainda pode ser levantado em embargos de declaração, o que recomenda não deixar o prazo correr.
- Decisões definitivas. Quem já perdeu a discussão em processo encerrado precisa de análise individual sobre os meios ainda disponíveis.
- Valor pago. Por fim, é preciso separar a parcela correspondente ao capital integralizado, que pode ser restituída, da parcela que excedeu o capital, que continua tributada pelo Tema 796.
Em resumo, quem integralizou imóveis em holding imobiliária nos últimos cinco anos e recolheu o ITBI tem razões para revisar a operação agora.
Holding familiar depois do Tema 1.348: critérios para decidir
A decisão retira um custo e uma incerteza relevantes. Contudo, não faz da holding uma solução universal. Assim, a conveniência da estrutura continua a depender de outros fatores, que devem ser avaliados em conjunto:
- Objetivo da família. Sucessão organizada, governança entre herdeiros, administração profissional do patrimônio. A holding deve servir a um propósito claro, o que também afasta a alegação de simulação.
- Composição do patrimônio. Quantidade de imóveis, renda de aluguéis, intenção de venda e localização dos bens, já que cada município fiscaliza o seu ITBI.
- Valor de integralização. Escolha entre valor histórico e valor de mercado, com reflexos no ITBI, no imposto de renda sobre ganho de capital e na sucessão.
- Tributação da renda e da sucessão. Tributação dos aluguéis na pessoa jurídica e ITCMD na doação das quotas, que passou por alterações com a reforma tributária.
- Instrumentos societários. Contrato social e acordo de sócios com regras de administração, ingresso de cônjuges, cláusulas de incomunicabilidade e de inalienabilidade, e saída de sócios.
- Custos de manutenção. Contabilidade, obrigações acessórias e eventual reorganização futura, que pode estar sujeita ao ITBI (seção anterior).
Além disso, para holdings já constituídas, a decisão é também uma oportunidade de revisão. Nesse caso, vale verificar se houve cobrança de ITBI na integralização, se há autuações ou processos em curso e se os documentos da operação sustentam o valor declarado.
Perguntas frequentes
A holding paga ITBI na integralização de imóveis?
Em regra, não. Segundo o STF (Tema 1.348), a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada e vale mesmo para holdings com atividade imobiliária, até o valor do capital subscrito.
A decisão vale para holding que aluga ou vende imóveis?
Sim. Afinal, a tese fixada pelo STF afirma que a imunidade é indiferente à atividade preponderantemente imobiliária da sociedade.
O valor do imóvel que excede o capital social paga ITBI?
Sim. Pelo Tema 796 do STF, a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Quem já pagou ITBI pode pedir a restituição?
Pode haver espaço para pedir a restituição, observado o prazo de cinco anos contado de cada pagamento. Contudo, cada caso exige análise individual, e o acórdão ainda não transitou em julgado.
O município ainda pode cobrar o ITBI?
Pode, se demonstrar simulação ou fraude à lei, ou sobre o valor que exceder o capital integralizado. Além disso, o município pode questionar o valor declarado por meio de arbitramento, com contraditório.
A decisão do STF já é definitiva?
O julgamento foi concluído em 19/10/2026, e a tese já orienta os tribunais. Ainda faltam a publicação do acórdão e o prazo para embargos de declaração, que podem discutir, por exemplo, a modulação dos efeitos.
Conclusão
O Tema 1.348 encerra uma das principais disputas sobre holdings patrimoniais. Em 14 de outubro, a maioria indicava o caminho; agora o resultado está confirmado. Portanto, a integralização de imóveis ao capital social é imune ao ITBI, qualquer que seja a atividade da sociedade. Os limites, porém, continuam valendo: o excedente ao capital, o valor atribuído aos bens, a fiscalização contra simulação e as reorganizações societárias futuras. Em resumo, a decisão reduz o custo de constituir uma holding, mas não dispensa planejamento.
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Este artigo tem caráter informativo e reflete o estado do processo em 30 de outubro de 2026, antes da publicação do acórdão. Não substitui a análise do caso concreto.