A compra de um imóvel costuma ser a operação mais relevante do patrimônio de uma família, e é também aquela em que mais se assina documento sem leitura prévia. A boa notícia é que quase todo problema futuro está visível antes da assinatura, em certidões que qualquer interessado pode obter.
A matrícula é o ponto de partida
A matrícula atualizada do imóvel, obtida no Cartório de Registro de Imóveis competente, mostra a cadeia de proprietários e todos os ônus registrados: hipoteca, penhora, usufruto, alienação fiduciária, servidões, indisponibilidade. Ela também revela se a área e a descrição correspondem ao que está sendo vendido e se eventuais construções foram averbadas. Imóvel com construção não averbada pode gerar problema de financiamento e de tributação.
Certidões do vendedor
O risco não está apenas no imóvel, mas em quem vende. Ações contra o vendedor podem levar à anulação da venda por fraude à execução, ainda que o comprador tenha agido de boa-fé. Por isso, verificam-se certidões cíveis, fiscais, trabalhistas e de execução nas justiças estadual e federal, além dos cartórios de protesto do domicílio do vendedor.
- Matrícula atualizada, emitida há poucos dias
- Certidão negativa de ônus reais
- Certidões pessoais do vendedor e do cônjuge
- Certidão negativa de débitos de IPTU e de taxas
- Declaração de quitação de condomínio, quando houver
- Habite-se e regularidade da construção junto à prefeitura
O que precisa estar no contrato
Definido que o imóvel e o vendedor estão regulares, o contrato precisa tratar de forma expressa da forma de pagamento e do momento da transferência da posse, da responsabilidade por débitos anteriores, das penalidades por atraso de qualquer das partes e das condições para desfazimento do negócio. Em imóvel na planta, atenção redobrada ao prazo de entrega, ao índice de correção aplicado durante a obra e às consequências do atraso.
Registro é o que transfere a propriedade
No direito brasileiro, contrato não transfere imóvel: quem transfere é o registro. Enquanto a escritura não for registrada na matrícula, o comprador tem direito pessoal contra o vendedor, não a propriedade. Deixar o registro para depois, para economizar custos, é assumir um risco desproporcional ao valor economizado.
Só é dono quem está na matrícula.
Aspectos familiares e sucessórios
O regime de bens do comprador define como o imóvel entra no patrimônio e como será tratado em eventual divórcio ou sucessão. Compras feitas por casal, por meio de holding familiar ou com recursos de doação exigem cuidado adicional na redação — é nesse ponto que direito imobiliário e planejamento sucessório se encontram.
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