A desapropriação é a forma mais extrema de intervenção do Estado na propriedade privada: retira o bem do titular, independentemente da sua vontade. Em contrapartida, a Constituição exige necessidade ou utilidade pública, ou interesse social, e prévia e justa indenização em dinheiro.
A palavra que concentra a maior parte das disputas é “justa”.
Como o procedimento se desenvolve
Tudo começa com a declaração de utilidade pública ou de interesse social, ato que apenas manifesta a intenção — não transfere a propriedade. A partir daí, o poder público pode buscar acordo com o proprietário na fase administrativa. Não havendo consenso sobre o valor, a desapropriação é levada ao Judiciário, onde a discussão se concentra na indenização.
O que a indenização deve cobrir
- O valor de mercado do bem, apurado por perícia
- Benfeitorias e acessões existentes
- Lucros cessantes quando o imóvel é economicamente explorado
- Desvalorização da área remanescente, quando a desapropriação é parcial
- Juros compensatórios e moratórios, nos termos da legislação
- Correção monetária desde a avaliação
A oferta inicial da administração frequentemente considera apenas o valor venal ou uma avaliação simplificada. A diferença entre esse valor e o de mercado, somada aos itens acima, costuma ser expressiva.
A imissão provisória na posse
Alegando urgência e depositando o valor que entende devido, o poder público pode obter a posse antes do fim da discussão. Isso não encerra o debate sobre o preço, mas muda a posição do proprietário, que perde o uso do bem enquanto o processo continua. Nessa fase, é possível discutir o valor depositado e requerer o levantamento de parte dele.
Aceitar a oferta inicial é a decisão mais rápida e, com frequência, a mais cara.
A perícia é o centro da disputa
Como a discussão é essencialmente de valor, a prova técnica define o resultado. Assistente técnico próprio, laudo bem fundamentado, comparativos de mercado adequados, avaliação correta das benfeitorias e demonstração do impacto sobre a área remanescente são o que sustenta uma indenização compatível.
Quando a desapropriação pode ser questionada em si
Além do valor, é possível discutir a própria desapropriação em situações específicas: desvio de finalidade, ausência de motivação, inexistência do interesse público declarado ou não utilização do bem para a finalidade que justificou o ato — hipótese que pode dar ensejo à retrocessão.
Se você recebeu notificação de desapropriação, veja nossa atuação em Direito Administrativo ou converse com nossa equipe antes de aceitar qualquer proposta.